Önalım (Şufa) Davaları

1. Önalım (şufa) davası nedir?

Önalım davası, paylı mülkiyete konu taşınmazlarda bir paydaşın üçüncü kişiye yaptığı satış işleminin iptalini talep etmek ve öncelikli alım hakkını kullanarak taşınmazın kendi adına tescilini sağlamak amacıyla açılan davadır. Bu dava, Türk Medeni Kanunu’nun 732. maddesine dayanmaktadır ve paydaşların taşınmazın elden çıkmasını engelleme hakkını güvence altına alır.

2. Önalım hakkı hangi durumlarda kullanılabilir?

Önalım hakkı, aşağıdaki durumlarda kullanılabilir:

• Paylı mülkiyette bir paydaşın kendi payını üçüncü bir kişiye satması.
• Satış işleminin resmi şekilde tapuda gerçekleştirilmiş olması.
• Önalım hakkının kanuni veya sözleşmeye dayalı olması.

Ancak, aşağıdaki durumlarda önalım hakkı kullanılamaz:

• Bağış, miras veya mahkeme kararıyla mülkiyetin değişmesi,
• Trampa (takas) yoluyla yapılan işlemler,
• Ayni sermaye olarak şirkete devredilen taşınmaz payları,
• Paydaşlar arasında yapılan satış işlemleri.

3. Önalım davalarında görevli ve yetkili mahkeme hangisidir?

• Görevli Mahkeme: Önalım davalarında görevli mahkeme Asliye Hukuk Mahkemesidir.
• Yetkili Mahkeme: Taşınmazın bulunduğu yer Asliye Hukuk Mahkemesi yetkilidir.

4. Önalım davası açma şartları nelerdir?

Önalım davası açabilmek için aşağıdaki şartların sağlanması gerekmektedir:

• Davacının taşınmazda paydaş olması,
• Satış işleminin tapuda gerçekleştirilmiş olması,
• Önalım hakkının süresi içinde kullanılması,
• Davalının taşınmazı devralan üçüncü kişi olması.

5. Önalım hakkının kullanılması için süreler nelerdir?

Önalım hakkının kullanılabilmesi için belirli süreler bulunmaktadır:

• Satışın öğrenilmesinden itibaren 3 ay içinde dava açılmalıdır.
• Satış tarihinden itibaren en geç 2 yıl içinde dava açılmalıdır.

Bu süreler hak düşürücü sürelerdir, süresi içinde açılmayan önalım davası reddedilir.

6. Önalım davalarında ispat yükü ve deliller nelerdir?

Önalım davalarında ispat yükü davacıya aittir. Mahkemeye sunulabilecek başlıca deliller şunlardır:

• Tapu kayıtları,
• Satış sözleşmesi ve tapu işlemlerine ilişkin belgeler,
• Satış bedelinin gerçek olup olmadığına dair bilirkişi raporları,
• Tarafların beyanları ve tanık ifadeleri.

7. Önalım davalarında harç miktarları ve masraflar nelerdir?

Önalım davalarında yargılama giderleri ve harç miktarları, davanın konusuna ve taşınmazın değerine göre değişmektedir:

• Başvuru harcı,
• Nispi harç (satış bedeli üzerinden hesaplanır),
• Bilirkişi ücreti,
• Tebligat ve keşif giderleri.

Dava kazanıldığında, mahkeme masrafları genellikle karşı tarafa yükletilir.

8. Önalım hakkının devri mümkün müdür?

Önalım hakkı, kişiye sıkı sıkıya bağlı bir hak olduğundan devredilemez. Paydaş önalım hakkını başkasına devredemez veya bir üçüncü kişiye bu hakkı kullanma yetkisi veremez. Ancak paydaşlar arasında yapılan anlaşmalarla önalım hakkından feragat edilebilir. Feragat işleminin resmi şekilde tapuya şerh edilmesi gerekmektedir.

9. Sonuç ve değerlendirme

Önalım davaları, paylı mülkiyette paydaşların haklarını koruyan önemli bir hukuki yoldur. Dava sürecinde yasal sürelerin titizlikle takip edilmesi, delillerin eksiksiz sunulması ve sürecin uzman bir avukat rehberliğinde yürütülmesi, hak kayıplarını önlemek açısından büyük önem taşımaktadır. Önalım hakkının hukuka uygun ve zamanında kullanılması, paydaşların mülkiyet hakkını daha etkili bir şekilde koruyabilmesine olanak tanımaktadır.

Yasal Uyarı ve Fikri Haklar
Bu makale, genel bilgilendirme amacıyla hazırlanmış olup, hukuki danışmanlık niteliğinde değildir. Her somut uyuşmazlık, kendi özel koşullarına göre değerlendirilmelidir. Profesyonel hukuki destek almak için bir avukata danışmanız önerilir.

Bu metnin tüm fikri hakları saklıdır. İçeriğin izinsiz kopyalanması, dağıtılması veya ticari amaçla kullanılması yasaktır. Kaynak gösterilerek alıntı yapılabilir, ancak makalenin tamamının izinsiz paylaşılması halinde yasal haklar saklıdır.